Pilih Rumah Sewa atau Beli?

Apartemen di daerah Kuningan, Jakarta Selatan, di sebuah superblok mall-apartment-office (komplek yang sedang tren dibangun para developer) pada 2010 seharga Rp 1,3 miliar. Empat tahun kemudian dijual senilai Rp 3,8 miliar. Nilai yang fantastis, capital gain yang diraih hampir 200%.

Sebuah analisis dari Colliers International menunjukkan bahwa di kawasan-kawasan termahal Ibu Kota (termasuk di dalamnya Menteng, Kebayoran Baru dan Kuningan), membeli properti seolah-olah suatu investasi yang ceroboh dan tanpa perhitungan, jika dikaitkan dengan harga beli dan pendapatan sewanya. Daftar kawasan ini masih bisa diperpanjang melingkupi area-area lainnya seperti Tebet, Kemang dan Cilandak. Harga propertinya sudah melonjak jauh, membuat investasi properti di daerah tersebut terlihat kurang menarik dibanding beberapa tahun lalu.

Dengan perhitungan sederhana, tampaknya pilihan menyewa lebih menarik dibandingkan membeli rumah. Sebagai contoh, seseorang berniat membeli rumah senilai Rp 2 miliar dan berencana tinggal di sana selama 7 tahun. Ternyata masih lebih menguntungkan jika menyewa rumah yang sama dengan harga maksimal Rp 12 juta per bulan, kemudian sisa uangnya diinvestasikan di pasar modal yang dalam beberapa tahun terakhir pertumbuhannya cukup menarik mencapai 18-25%.

Banyak pasar properti high-end sudah over valued jika dibandingkan pendapatan sewanya. Di pasar seperti ini, lebih baik menyewa daripada membeli. Dalam 10 tahun terakhir, grafik kenaikan harga properti melonjak sangat tajam. Sebelumnya, dalam hitung-hitungan matematis, membeli jauh lebih menguntungkan dari menyewa. Ini meliputi hampir seluruh area di ibu kota, bahkan ketika banyak investor keliru memperkirakan bahwa harga properti tidak bisa loncat setinggi ini.

Dari 2009 sampai 2011, membeli properti bisa dikatakan suatu keputusan yang sangat menguntungkan. Sejak akhir 2011, harga-harga naik tanpa alasan yang jelas hingga 200% di kawasan Kuningan, 100% di Senopati, 100% di Menteng, bahkan lompatannya bisa lebih tinggi lagi di area-area yang lebih diminati di dalam kawasan tersebut.

Di Menteng dan Kebayoran Baru, lokasi di mana kenaikan harga properti paling tajam terjadi, harga jual rumah mencapai 50-150 kali harga sewa rumah setahun dengan ukuran dan spefikasi yang sama. Ketika bunga KPR dan promosi insentif dari developer berupa cicilan uang muka dimasukkan ke dalam hitungan investasi, membeli apartemen di daerah Kuningan seolah-olah terlihat cukup menarik. Tetap dengan uang muka sebesar 30% dan kisaran tingkat suku bunga sekarang, membeli apartemen bisa 4% lebih mahal dari menyewa properti yang sama. Padahal dua tahun lalu, membeli apartemen di Kuningan 26% lebih murah dari menyewa apartemen sejenis.

Pasar properti yang berpotensi mengalami overvalued merupakan akibat dari dua penyebab utama. Pertama, kondisi dan situasi negara yang relatif stabil, baik secara ekonomi makro maupun mikro. Kedua, pertumbuhan ekonomi nasional yang berkelanjutan menarik banyak investor asing menanamkan investasi di Indonesia. Hal ini pada gilirannya mendatangkan kaum ekspatriat, yang memicu peningkatan permintaan tempat tinggal.

Kebijakan membeli versus menyewa sangat tergantung pada kondisi finansial setiap orang yang berbeda-beda, juga rencana dan preferensi mereka. Setiap daerah juga memiliki dinamika sendiri untuk properti yang dijual dan disewakan. Rumah di Kelapa Gading, misalnya, investor jarang menghitung keuntungan sewa-menyewa, tetapi lebih memperhatikan keuntungan dari nilai jual kembali (capital gain).

Walaupun harga rumah mungkin masih akan bertahan tinggi untuk beberapa waktu ke depan, investor memiliki risiko yang cukup ringkih atas nilai investasi mereka secara komparatif dibandingkan investasi lainnya. Penyewa bisa menghindari risiko ini, walaupun mereka tentunya juga kehilangan peluang mendapatkan keuntungan potensial dari naiknya harga properti di wilayah-wilayah seperti Serpong, Bekasi dan Cibubur.

Pasar properti di area Kuningan, menunjukkan kekuatan yang membentuk pasar baru yang sedang boom. Selain komunitas ekspatriat yang tumbuh terus di area Segitiga Emas, permintaan semu (pseudo-demand) akan apartemen jauh melampaui penawaran yang sebenarnya (real supply). Area ini dipenuhi ribuan unit apartemen baru, sementara masih banyak apartemen-apartemen lama dibangun hampir dua dekade silam yang kosong.

Keadaan tersebut membuat harga rata-rata per meter persegi properti di kawasan tersebut melonjak hampir 200% sejak akhir 2011, sedangkan harga sewa rata-rata hanya naik 23% dalam rentang waktu yang sama.

Sumber: Majalah Property-in, edisi 01/I/Januari 2015

Advertisements

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s